Фото: Евгений Филиппов/Эксперт Риски появления пузыря на первичном рынке недвижимости РФ в первом квартале 2025 года возросли, говорится в «Обзоре финансовой стабильности» Банка России.
Регулятор отмечает, что для количественной оценки перегрева цен на рынке жилья используется индикатор пузыря, который, в отличие от HP-фильтра, учитывает дополнительные показатели, влияющие на перегрев рынка недвижимости.
«На первичном рынке недвижимости до второй половины 2024 года наблюдался рост всех показателей, что увеличивало риск возникновения пузыря в данном сегменте. На фоне завершения массовой „Льготной ипотеки“ и высоких ипотечных ставок рост ипотечных выдач замедлился, что позволило сократить риски возникновения пузыря в четвертом квартале 2024 года», — говорится в обзоре.
Регулятор сообщил, что в первом квартале 2025 года риск пузыря на первичном рынке недвижимости возрос из-за роста цен на недвижимость относительно доходов населения, индекс достиг 1,6 п. При этом на вторичном рынке пузырь отсутствует из-за высоких ипотечных ставок и нехватки льготных программ.
ЦБ отмечает замедление роста цен на новостройки после завершения программы безадресной льготной ипотеки. В I–III кварталах 2024 года цены росли на 10% в годовом выражении, но с IV квартала рост снизился в 1,5 раза. В I квартале он составил около 2% на первичном и 0,8% на вторичном рынке.
Банк России указывает, что отклонение реальных цен от долгосрочного тренда уменьшается, но рост цен на новостройки превышает инфляцию. Разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье остается значительным — новое жилье дороже на 60% по данным Росстата и на 52% по данным СберИндекса. ЦБ видит в этом риски для банков и заемщиков, так как стоимость квартиры может не покрыть ипотечные обязательства.
Из графика Банка России следует, что в начале апреля индикатор пузыря на первичном рынке недвижимости стал максимальным с 2016 года.
